Юридический журнал

© Манько Б.Г.

Особенности государственной регистрации прав несовершеннолетних

на недвижимое имущество и сделок с ним

Права несовершеннолетних находятся под особой защитой государства. Российское законодательство содержит большое количество норм, направленных на защиту прав несовершеннолетних, в том числе имущественных прав.

В силу своего возраста и развития несовершеннолетние не всегда могут самостоятельно защитить свои имущественные права. Этим и объясняется пристальное внимание государства к гражданско-правовым сделкам, совершаемым с участием несовершеннолетних.

К этим сделкам предъявляются дополнительные требования. Существует ряд особенностей государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особенности касаются порядка представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы, проверки законности сделки.

Прежде чем говорить об особенностях государственной регистрации рассматриваемых сделок и прав, необходимо напомнить некоторые положения гражданского законодательства.

Законными представителями несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, являются их родители, усыновители или опекуны, а несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - их родители, усыновители или попечители.

Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов несовершеннолетних и в целях их воспитания при отсутствии у них родителей или усыновителей, в случае лишения родителей родительских прав, а также по иным причинам, вследствие которых такие граждане остались без родительского попечения.

Опека устанавливается над малолетними (несовершеннолетними, не достигшими возраста четырнадцати лет), попечительство – над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Государственными органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с таким имуществом на сегодняшний день являются специальные учреждения юстиции по государственной регистрации. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подведомственная Министерству юстиции Российской Федерации. Одной из функций этой Службы и ее территориальных органов будет государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь непосредственно об особенностях государственной регистрации.

Заявления о государственной регистрации от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати подают их законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет заявление в органы по государственной регистрации прав подают самостоятельно. В случае, когда недвижимое имущество несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет передано в доверительное управление, заявление о государственной регистрации сделок с таким имуществом и прав на него подается управляющим, заключившим с органом опеки и попечительства договор о доверительном управлении имуществом несовершеннолетнего.

Другие особенности регистрации связаны с предоставлением в органы по регистрации прав дополнительных документов, необходимых для проведения государственной регистрации и подтверждения полномочий законных представителей несовершеннолетних. Эти документы представляются помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из таких документов является разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет. Требование о предоставлении в органы регистрации этого документа основано на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации и Семейного кодекса Российской Федерации о том, что за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки (кроме мелких бытовых и некоторых других сделок) от их имени могут совершать только родители, усыновители или опекуны, которым необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Необходимость предоставления другого документа – письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет – обусловлена нормами Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации, согласно которым несовершеннолетние такого возраста совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей. Ряд сделок несовершеннолетние от четырнадцати до восемнадцати лет могут совершать и самостоятельно, без согласия законных представителей, но, как правило, это мелкие бытовые сделки или иные сделки, не связанные с недвижимость или правами на нее.

Необходимо напомнить, что Гражданский кодекс Российской Федерации запрещает без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекунам совершать, а попечителям давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, по его обмену, дарению, сдаче внаем, в залог, безвозмездное пользование, а также совершать или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества, выдел из него долей, а также других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - еще один документ, представляемый в органы государственной регистрации. Правовым основанием необходимости предоставления этого документа являются нормы гражданского и семейного законодательства, согласно которым законные представители несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие указанным несовершеннолетним на совершение ими имущественных сделок (связанных с отчуждением имущества). Необходимо отметить, что данное правило распространяется на всех законных представителей, в том числе и на родителей несовершеннолетнего.

Когда необходимо, в органы по регистрации представляется также документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях установленных законом.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия законных представителей распоряжение несовершеннолетними своим имуществом возможно в двух случаях.

Первый – связан с понятием дееспособности, которое определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность подразумевает свободу в совершение любых сделок с имуществом (кроме прямо запрещенных действующим законодательством). Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста восемнадцати лет. Досрочное приобретение дееспособности в полном объеме возможно в случае вступления гражданина, не достигшего восемнадцати лет, в брак. В такой ситуации, не достигнув совершеннолетия, но, обладая полной дееспособностью, несовершеннолетний вправе самостоятельно совершать имущественные сделки. Документом, предоставляемым в органы регистрации, здесь будет свидетельство о заключении брака несовершеннолетним.

Второй случай обусловлен понятием эмансипации. В гражданском праве под эмансипацией понимается объявление с согласия обоих родителей, усыновителей, попечителя по решению органа опеки и попечительства (а при отсутствие такого согласия – по решению суда) несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, работающего по трудовому договору (контракту) или занимающегося с согласия законных представителей предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. Указанные обстоятельства в органах регистрации подтверждаются соответствующими решениями органов опеки и попечительства или судов.

В органы государственной регистрации для проведения правовой экспертизы представляются также договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и разрешение органа опеки и попечительства, выдаваемое управляющему на совершение им имущественных сделок от имени малолетнего или дачи им согласия на совершение такой сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Если несовершеннолетний находится на воспитании в приемной семье, то для государственной регистрации права несовершеннолетнего на недвижимое имущество или сделки с таким имуществом в органы государственной регистрации представляется и договор о передаче ребенка на воспитание в семью. Сторонами этого договора являются органы опеки и попечительства и приемные родители (супруги или отдельные граждане).

Документами, подтверждающими полномочия законных представителей в отношении несовершеннолетнего, являются: для родителей – свидетельство о рождении несовершеннолетнего, для усыновителей – свидетельство об усыновлении, выдаваемое органами записи актов гражданского состояния, для опекунов, попечителей, приемных родителей – соответствующие документы, выдаваемыми органами опеки и попечительства.

В учреждения по государственной регистрации несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляют паспорт гражданина Российской Федерации (или иной документ, удостоверяющий личность), законные представители несовершеннолетних до четырнадцати лет – свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки будут также приниматься во внимание следующие положения действующего российского законодательства.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, считается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). При раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей по договоренности между ними. Спор между родителями по данному вопросу может разрешаться судом с учетом мнения детей.

Раздельное проживание несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, и его попечителя допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного.

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

Запрещается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени малолетних их законными представителями.

Часто возникает необходимость постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом несовершеннолетнего, над которым установлена опека или попечительство. В таких ситуациях органом опеки и попечительства назначается управляющий этим имуществом, который осуществляет свои полномочия по управлению имуществом на основании заключаемого им с органом опеки и попечительства договором о доверительном управлении. В этих случаях, если несовершеннолетний не достиг возраста четырнадцати лет, заявление о государственной регистрации от имени малолетнего представляет этот управляющий имуществом. Необходимо добавить, что управляющий имуществом, также как и опекун и попечитель, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки с имуществом несовершеннолетнего, не достигшего возраста четырнадцати лет, или давать согласие на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Что же касается опекунов или попечителей, то они сохраняют свои полномочия в отношении того имущества подопечных, которое не передано в доверительное управление.

Доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Эти запреты распространяются также и на управляющего имуществом несовершеннолетнего, заключившего с органом опеки и попечительства договор о доверительном управлении имуществом.

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое письменное согласие требуется в соответствии с действующим законодательством, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

О государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним производится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

____________________

Использование материалов настоящего сайта возможно только с письменного разрешения редакции «Юридического журнала». При цитировании ссылка на информационно-правовое интернет-издание «Юридический журнал» обязательна.

О проекте│Статьи│Сборники нормативных правовых актов│NOTA BENE│Законы РФ│Решения Конституционного Суда РФ

Указы Президента РФ│Нормативные акты Правительства РФ│Постановления Пленума Верховного Суда РФ│Контакты